집주인이 보증금을 안줘요 - 대처 방법

집주인이 전세 또는 월세 보증금을 돌려주지 않는다면 법적인 대응을 고려해야 합니다. 다음과 같은 절차를 따라가면 효과적으로 대응할 수 있습니다.

1. 먼저 집주인과 협상 시도

• 집주인에게 내용증명을 보내 보증금 반환 요청을 공식적으로 기록해 둡니다.
• 협의가 가능한 경우 기한을 정한 상환 일정을 서면으로 약속받는 것이 좋습니다.

2. 보증금을 돌려받는 법적 절차

① 임차권등기명령 신청 (집을 비워야 할 경우)

• 집을 비워야 하지만 보증금을 못 받았을 때, 임차권등기명령을 신청하면 대항력(우선변제권 포함) 유지가 가능합니다.
• 관할 지방법원에 신청하면 법원에서 등기를 해주며, 이후 전세금을 청구할 수 있습니다.

② 지급명령 신청 (소송 전 신속한 방법)

• 집주인이 연락을 피하거나 고의로 보증금을 안 주는 경우, 지급명령을 신청하면 법원에서 집주인에게 보증금 반환을 명령합니다.
• 채무자가 2주 내 이의를 제기하지 않으면 확정되어 강제집행(압류, 경매 등) 가능합니다.
• 신청 방법: 법원 민원실 방문 또는 인터넷 등기소 전자소송(https://www.ecfs.scourt.go.kr)

③ 소송 진행 (보증금 반환 소송)

• 집주인이 지급명령에 불응하거나, 이의를 제기한 경우 정식 소송으로 진행됩니다.
• 소송 절차:
1. 보증금 반환청구 소송 제기 (법원에 임대차 계약서, 전입세대열람내역, 확정일자 자료 제출)
2. 판결 후 집주인의 부동산 및 재산에 강제집행(압류 및 경매) 진행
• 소송 비용: 보증금이 1억 원 이하라면 소액재판이 가능하며, 변호사 없이 직접 진행도 가능.

④ 집이 경매로 넘어갈 경우

• 확정일자가 있다면 우선변제권이 있으므로 배당받을 가능성이 있음.
• 보증금보다 낮게 배당받는 경우, 남은 금액에 대해 집주인을 상대로 추가 청구 가능.

3. 보증보험 가입 여부 확인

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 보증보험 가입 여부 확인.
• 보증보험에 가입했다면, 보증기관이 대신 보증금을 지급하고, 이후 기관이 집주인에게 청구.

4. 결론

1. 내용증명을 먼저 보내고 협상.
2. 보증금을 받지 못하면 지급명령 신청 → 임차권등기명령(필요 시).
3. 지급명령에 응하지 않으면 소송 후 강제집행(압류 및 경매) 진행.
4. 보증보험 가입 여부 확인하여 신속한 변제 가능성 체크.

즉, 빠르게 법적 절차를 밟는 것이 보증금을 받을 가능성을 높이는 핵심입니다!