집주인이 파산하면 내 전월세 보증금은 어떻게 될까?

집주인이 파산하면 전세 보증금 반환 문제는 법적으로 복잡할 수 있습니다. 하지만 주택임대차보호법에 따라 임차인은 보호받을 수 있습니다.

1. 대항력과 우선변제권

• 임차인이 주택의 **인도와 주민등록(전입신고)**을 마친 경우 대항력을 가지게 됩니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 임대차 계약을 주장할 수 있다는 의미입니다.
• 또한, 확정일자를 받아두었다면 우선변제권이 생기며, 집이 경매에 넘어가더라도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다 .

2. 집주인의 파산과 보증금 반환

• 집주인이 파산하면 집은 파산재단에 속하게 되며, 법원에서 이를 관리합니다.
• 임차인은 대항력과 우선변제권을 통해 보증금을 회수할 수 있는지 따져봐야 합니다.
• 집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금이 소액임차인 우선변제 대상이면 먼저 변제받을 수 있습니다 .

3. 보증금을 돌려받는 방법

1. 경매 배당 신청: 집이 경매로 넘어가면 배당 요구를 해야 합니다.
2. 보증금 반환 보증보험 활용: HUG(주택도시보증공사)에서 보증보험을 가입했다면, 이를 통해 보증금을 받을 수 있습니다.
3. 집주인의 파산 절차에서 채권 신고: 집주인이 개인파산을 신청하면 임차인은 법원에 채권자로 신고해야 합니다.

4. 주의할 점

• 전세권 설정 여부: 전세권을 등기했다면 경매 시 더욱 강한 보호를 받을 수 있습니다.
• 우선변제권 확인: 다른 채권자(은행, 세금 등)보다 변제 순위가 높은지 확인해야 합니다.
• 계약서 및 전입신고 확인: 계약서상 확정일자, 전입신고, 전세권 설정 등을 다시 점검하세요.

5. 결론

• 대항력과 우선변제권이 있는 경우: 보증금 일부 또는 전액을 돌려받을 가능성이 높습니다.
• 확정일자가 없거나 후순위인 경우: 변제 순위가 밀려 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
• 보험 가입 여부 확인: HUG 보증보험이 있다면 이를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

즉, 대항력과 우선변제권을 확보하고 있다면 법적으로 보호받을 가능성이 높으니, 빠르게 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.