경매로 낙찰받은 아파트에 전 소유주(전 주인)가 거주 중일 때 대처법

1. 경매 낙찰 후 전 소유주(점유자) 퇴거해야 하나?

📌 기본 원칙:
• 경매 낙찰이 완료되면 기존 소유자의 소유권이 자동 소멸
• 전 소유주는 자진 퇴거해야 하지만, 현실적으로 바로 나가지 않는 경우 많음

📌 점유자의 유형
1️⃣ 전 소유주(채무자) → 강제집행 가능
2️⃣ 임차인(세입자) → 전세금·보증금 반환 여부 확인 필요
3️⃣ 무단 점유자(불법 점거) → 즉시 명도 소송 가능

2. 전 소유주가 퇴거하지 않는 경우 해결 방법

(1) 전 소유주와 협의하여 자진 퇴거 유도

✅ 내용증명 발송 → 정당한 요구를 문서로 남김
✅ 이사비(명도비) 협상 가능 → 자발적 퇴거 유도
✅ 퇴거 기한을 정하고, 이를 어기면 명도 소송 진행 경고

📌 협의 방법:
1️⃣ 내용증명 보내기 (퇴거 요구 및 기한 명시)
2️⃣ 현장에서 직접 협의 (이사비 일부 지원 가능)
3️⃣ 거부 시 법적 대응 예고 (명도 소송 안내)

➡️ 협의가 안 되면 강제집행으로 진행해야 함

(2) 명도 소송 진행 (강제집행 준비)

✅ 자진 퇴거 거부 시 법적 조치 가능
✅ 명도 소송은 점유자가 불법 점거 상태일 때 진행
✅ 강제집행(집행관 출동)으로 직접 퇴거 가능

📌 명도 소송 절차:
1️⃣ 점유자에게 퇴거 요청 & 내용증명 발송
2️⃣ 법원에 명도 소송 제기 (약 3~6개월 소요)
3️⃣ 판결 확정 후 강제집행 신청 (집행관 출동하여 퇴거 조치)

➡️ 명도 소송 후 강제집행을 통해 최종적으로 점유 해제 가능

(3) 강제집행 진행 (최후의 방법)

✅ 명도 소송 판결 후에도 거부 시 강제집행 가능
✅ 법원 집행관이 직접 퇴거 조치
✅ 전 소유주가 자진 퇴거하지 않으면 강제로 짐을 빼는 절차 진행

📌 강제집행 신청 방법:
1️⃣ 법원에 “강제집행 신청”
2️⃣ 집행관 일정 조율 후 퇴거 조치
3️⃣ 경찰 입회하에 집행 가능 (폭력 등 문제 발생 대비)

➡️ 강제집행 후 전 주인을 퇴거시키고, 주택을 인수 가능

3. 주의해야 할 점

📌 임차인이 있는 경우 보증금 반환 문제 확인 필요
• 경매로 낙찰받은 주택에 세입자가 있다면 “전세보증금 반환 여부” 확인 필수
• 전세권이 설정된 경우 법적 검토 후 진행

📌 전 주인이 폭력·위협을 가할 경우 경찰 신고 가능
• 점유자가 폭력, 위협, 협박 등을 할 경우 즉시 경찰 신고
• 형사상 “주거침입죄” 적용 가능

📌 소송 전에 협의하는 것이 시간·비용 절약 가능
• 강제집행은 비용(200만 원~500만 원) 발생 가능
• 협의 + 이사비 지급이 빠르고 효과적일 수 있음

4. 결론: 전 주인이 나가지 않을 때 해결 방법

✔ 1. 내용증명 발송 & 협의 시도 (이사비 협상 가능)
✔ 2. 거부 시 명도 소송 제기 (법원 판결 후 강제집행 가능)
✔ 3. 명도 소송 승소 후 강제집행 신청 (최종적으로 퇴거 가능)
✔ 4. 임차인이 있다면 전세금 반환 문제 확인
✔ 5. 협박, 폭력 발생 시 즉시 경찰 신고


✅ 결론: 명도 소송(강제퇴거) 또는 명도 협의를 통해 해결 가능!
✅ 전 주인이 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 가능
✅ 법적 절차를 밟으면 최종적으로 퇴거시키고 점유할 수 있음

🚨 전 주인이 버티더라도 최종적으로 법적 조치(강제집행)를 통해 반드시 퇴거시킬 수 있습니다! 🚨